Porovná, s akým majetkom budete o 10 rokov, ak si byt kúpite na hypotéku, alebo ak zostanete v nájme a peniaze, ktoré by išli do kúpy, budete investovať. Počíta s akontáciou, úrokom hypotéky, poplatkami za správu bytového domu, daňovým bonusom na úroky aj s nákladmi na predaj bytu.
Orientačný model · sadzby a pravidlá k 16. 10. 2026
Rýchle scenáre
Pomalší trh: úrok 4,5 %, byty +1,5 % a nájmy +2 % ročne. Rýchlejší trh: úrok 3,4 %, byty +5 % a nájmy +4 % ročne. Do 35 rokov: akontácia 10 % a daňový bonus na úroky. Ostatné vstupy sú predvolené.
Čistý majetok v 10. roku
Majetok pri kúpe
Majetok pri prenájme
Vlastník mesačne v 1. roku
Hotovosť na začiatku
Vodorovná os: roky od kúpy. Presné čísla sú v tabuľke nižšie.
Samotné platby kúpu a nájom neporovnajú: istina vám ostáva v byte, akontácia by inak zarábala na trhu a byt medzitým mení cenu. Celý účet je v čistom majetku vyššie.
Hodnoty na konci roka. Rok 0 je deň kúpy: vlastník už zaplatil jednorazové náklady a pri okamžitom predaji by prišiel aj o náklady predaja.
| Rok | Hodnota bytu | Zostatok hypotéky | Úroky za rok | Správa a dane za rok | Daňový bonus | Nájomné mesačne | Majetok pri kúpe | Majetok pri prenájme | Rozdiel kúpa − nájom |
|---|
Úver je cena bytu mínus akontácia. Mesačná splátka je anuitná, teda rovnaká počas celej splatnosti. Každý mesiac z nej časť ide na úrok a zvyšok znižuje istinu. Sadzba sa počas 10 rokov nemení — skutočná fixácia býva 1 až 10 rokov a po nej môže sadzba vzrásť aj klesnúť.
Každý mesiac platí splátku, správu domu s fondom opráv a poistením a dvanástinu ročnej dane z bytu, poistenia bytu a údržby. Tieto náklady rastú o zvolený rast nákladov vlastníka. Energie v modeli nie sú, pretože ich platí vlastník aj nájomca rovnako.
Akontáciu ani jednorazové náklady kúpy platiť nemusí, a tak ich celé investuje hneď na začiatku. Potom každý mesiac porovnáme výdavky vlastníka s nájomným: kto platí menej, rozdiel investuje. Platí to pre obe strany, takže sa nestratí ani euro. Obe portfóliá rastú rovnakým čistým výnosom, prepočítaným na mesiac.
Ak ho zapnete, vlastník dostane za každý z prvých 5 rokov 50 % úrokov zaplatených v tom roku, najviac 1 200 €. Model ho pripíše na konci roka k úsporám vlastníka. V skutočnosti príde o pár mesiacov neskôr cez ročné zúčtovanie alebo daňové priznanie. Ak sa úver začne úročiť inak než v januári, strop sa v prvom a poslednom roku kráti na 100 € za každý mesiac nároku. To model nerieši.
Pri kúpe je to hodnota bytu mínus zostatok hypotéky a náklady na predaj, plus investované úspory vlastníka. Pri prenájme je to hodnota portfólia. Bod zlomu je prvý rok, od ktorého kúpa vedie bez prerušenia až do 10. roka. Ak sa poradie neskôr otočí, bod zlomu nenastal.
Predaj bytu po 5 rokoch vlastníctva je od dane z príjmov oslobodený. Predaj cenných papierov obchodovaných na regulovanom trhu, napríklad akumulačného ETF, je oslobodený po viac ako roku držby. V 10. roku preto model nepočíta daň ani na jednej strane. Dividendy z distribučných fondov sa zdaňujú — zadajte výnos po dani a poplatkoch.