# Prenájom vs. kúpa: simulátor na 10 rokov

Canonical URL: https://matpex.sk/ai-akademia/prompty-ai-agentov-v-praxi/prenajom-vs-kupa
Markdown twin: https://matpex.sk/ai-akademia/prompty-ai-agentov-v-praxi/prenajom-vs-kupa.md
Breadcrumbs: Domov › Prompty AI agentov v praxi › Prenájom vs. kúpa: simulátor na 10 rokov
Language: sk

> Simulátor od AI agenta: prenájom alebo kúpa bytu na 10 rokov. Akontácia, úrok hypotéky, poplatky za správu domu a daňové odpočty v jednom prepočte.

[Späť na prompty](https://matpex.sk/ai-akademia/prompty-ai-agentov-v-praxi)

Porovná, s akým majetkom budete o 10 rokov, ak si byt kúpite na hypotéku, alebo ak zostanete v nájme a peniaze, ktoré by išli do kúpy, budete investovať. Počíta s akontáciou, úrokom hypotéky, poplatkami za správu bytového domu, daňovým bonusom na úroky aj s nákladmi na predaj bytu.

Orientačný model · sadzby a pravidlá k 16. 10. 2026

## Ako simulátor počíta

### Hypotéka

Úver je cena bytu mínus akontácia. Mesačná splátka je anuitná, teda rovnaká počas celej splatnosti. Každý mesiac z nej časť ide na úrok a zvyšok znižuje istinu. Sadzba sa počas 10 rokov nemení — skutočná fixácia býva 1 až 10 rokov a po nej môže sadzba vzrásť aj klesnúť.

### Vlastník

Každý mesiac platí splátku, správu domu s fondom opráv a poistením a dvanástinu ročnej dane z bytu, poistenia bytu a údržby. Tieto náklady rastú o zvolený rast nákladov vlastníka. Energie v modeli nie sú, pretože ich platí vlastník aj nájomca rovnako.

### Nájomca

Akontáciu ani jednorazové náklady kúpy platiť nemusí, a tak ich celé investuje hneď na začiatku. Potom každý mesiac porovnáme výdavky vlastníka s nájomným: kto platí menej, rozdiel investuje. Platí to pre obe strany, takže sa nestratí ani euro. Obe portfóliá rastú rovnakým čistým výnosom, prepočítaným na mesiac.

### Daňový bonus na úroky

Ak ho zapnete, vlastník dostane za každý z prvých 5 rokov 50 % úrokov zaplatených v tom roku, najviac 1 200 €. Model ho pripíše na konci roka k úsporám vlastníka. V skutočnosti príde o pár mesiacov neskôr cez ročné zúčtovanie alebo daňové priznanie. Ak sa úver začne úročiť inak než v januári, strop sa v prvom a poslednom roku kráti na 100 € za každý mesiac nároku. To model nerieši.

### Čistý majetok a bod zlomu

Pri kúpe je to hodnota bytu mínus zostatok hypotéky a náklady na predaj, plus investované úspory vlastníka. Pri prenájme je to hodnota portfólia. Bod zlomu je prvý rok, od ktorého kúpa vedie bez prerušenia až do 10. roka. Ak sa poradie neskôr otočí, bod zlomu nenastal.

### Dane pri predaji

Predaj bytu po 5 rokoch vlastníctva je od dane z príjmov oslobodený. Predaj cenných papierov obchodovaných na regulovanom trhu, napríklad akumulačného ETF, je oslobodený po viac ako roku držby. V 10. roku preto model nepočíta daň ani na jednej strane. Dividendy z distribučných fondov sa zdaňujú — zadajte výnos po dani a poplatkoch.

## Čo model nerieši a odkiaľ sú čísla

### Mimo modelu

- Zmena sadzby po skončení fixácie, poistenie k úveru a poplatky banke za vedenie úveru.
- Kaucia a provízia pri nájme, sťahovanie, zariadenie bytu a rekonštrukcie nad rámec fondu opráv.
- Skokové zmeny dane z nehnuteľnosti — tú určuje obec, model ju len zdražuje o rast nákladov.
- Inflácia peňazí. Všetky sumy sú nominálne, bez prepočtu na dnešnú hodnotu.
- Limity banky na výšku splátky voči príjmu (DSTI) a úveru voči príjmu (DTI).

### Zdroje

- Daňový bonus na úroky a oslobodenie predajov: [zákon o dani z príjmov (§ 9 a § 33a)](https://static.slov-lex.sk/static/SK/ZZ/2003/595/20260101.html) a [Finančná správa SR](https://podpora.financnasprava.sk/790115-Uplatnenie-da%C5%88ov%C3%A9ho-bonusu-na-zaplaten%C3%A9-%C3%BAroky-od-112024).
- Akontácia a limity úverov: [NBS, limity LTV](https://nbs.sk/financna-stabilita/otazky-a-odpovede-k-zavedeniu-rozdielnych-limitov-pre-ltv/).
- Úrokové sadzby nových hypoték: [NBS, štatistika úrokových sadzieb](https://nbs.sk/en/statistics/financial-institutions/banks/statistical-and-analytical-overview/interest-rate-statistics/banking-interest-rates-statistics-loans/).
- Ceny bytov: [NBS, ceny nehnuteľností na bývanie](https://nbs.sk/statisticke-udaje/vybrane-makroekonomicke-ukazovatele/ceny-nehnutelnosti-na-byvanie/).
- Nájomné: [Deloitte Rent Index, 2. štvrťrok 2026](https://www.deloitte.com/cz-sk/sk/about/press-room/rent-index-2-2026.html).

Orientačný model, nie finančné ani daňové poradenstvo. Výpočet beží len vo vašom prehliadači — nič sa neukladá ani neodosiela. Sadzby a pravidlá sú k 16. 10. 2026.